IDIANA TOMAZELLI
BRASÍLIA, DF (FOLHAPRESS) – Os Correios estudam repassar parte de seus imóveis para outra estatal federal, a Emgea (Empresa Gestora de Ativos), numa tentativa de acelerar a venda desses bens e obter uma injeção imediata de recursos no caixa.
A medida foi confirmada à Folha por três pessoas a par das discussões e pode integrar o plano de reestruturação, etapa fundamental para a contratação de R$ 20 bilhões em empréstimos com objetivo de dar fôlego financeiro à empresa neste ano e em 2026.
O tema tem sido discutido em reuniões entre executivos das duas companhias desde 30 de outubro, mas os detalhes da operação ainda não estão fechados.
A Emgea foi criada em 2001 para administrar parte da carteira de crédito habitacional da Caixa com inadimplência elevada. Seu principal ativo são os créditos bilionários do FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais), criado na década de 1960 para garantir o pagamento integral dos contratos do antigo SFH (Sistema Financeiro de Habitação). A dívida é paga anualmente pelo Tesouro Nacional.
No ano passado, a Emgea recebeu R$ 5,1 bilhões em créditos do FCVS. Já no primeiro semestre deste ano, os ingressos somaram R$ 1,6 bilhão.
Embora uma parte da verba tenha sido usada para honrar os contratos antigos, a receita contribuiu para uma melhora considerável do caixa da empresa, que encerrou o mês de junho com um colchão de R$ 2,6 bilhões, segundo relatórios da própria companhia. É esse dinheiro que, agora, poderá ser usado para ajudar no socorro aos Correios.
De forma geral, os Correios repassarão um conjunto de imóveis à Emgea, que pagará antecipadamente uma parte do valor de avaliação desses bens –como se fosse um adiantamento, que pode ser de 20% ou 30% do total da carteira ofertada.
A Emgea teria um prazo para estruturar a operação e vender as propriedades, de forma direta ou por meio de fundo imobiliário (quando investidores adquirem cotas de um ou mais empreendimentos), por um valor previamente definido.
Se a operação for fechada por uma cifra maior, a Emgea fica com uma parcela do ganho. Seria uma espécie de comissão por performance, que pode ser fixa ou variar conforme a atratividade do bem. Imóveis mais difíceis de vender renderiam comissão maior para a gestora de ativos, justamente para incentivar a conclusão do negócio.
Os Correios também podem receber recursos extras ao longo do processo, a depender dos valores de venda das propriedades.
A intenção é usar esse modelo para dar vazão aos imóveis em uso, cujo valor de avaliação pode ficar entre R$ 300 milhões e R$ 500 milhões. O percentual de antecipação incidiria sobre esse valor.
Ainda não há, porém, uma estimativa precisa de quanto os Correios podem arrecadar no curto prazo, já que a estatal ainda precisa fechar com a Emgea a seleção dos imóveis e classificá-los em termos de atratividade.
Procurados, os Correios disseram, em nota, que o plano de reestruturação “contempla um programa de desinvestimento de ativos da empresa que hoje não têm uso ótimo”.
Sem mencionar a Emgea, a estatal afirmou que a carteira de imóveis está sob avaliação para definir valores de mercado e verificar se estão aptos a compor eventual fundo imobiliário ou “outras soluções que permitam a alienação de imóveis ociosos”.
A Emgea não se manifestou até a publicação deste texto.
A avaliação dos participantes da discussão é que esse desenho ajudará a agilizar a venda de imóveis dos Correios, que hoje dependem de processos de licitação para conseguirem se desfazer desses ativos. A expectativa é conseguir estruturar a operação com a Emgea até o início de 2026.
A estatal também considera a possibilidade de estruturar, com a ajuda da Caixa Econômica Federal, um fundo imobiliário para alavancar novas receitas. No entanto, segundo interlocutores, essa proposta não avançou muito nas últimas semanas.
Nesse formato, uma das possibilidades seria vender os imóveis ociosos para os investidores do fundo, que ficariam com a rentabilidade futura da operação (obtida com aluguéis, por exemplo).
Outra possibilidade seria colocar no fundo os imóveis em uso pelos Correios, que continuariam ocupando as instalações mediante o pagamento de aluguel (transação chamada de “leasing back”).
Essa segunda opção gera receitas imediatas, mas cria também uma despesa administrativa hoje inexistente. Por outro lado, desonera os Correios de custos com manutenção e benfeitorias, que passariam a ser responsabilidade dos investidores.
Os Correios querem fechar os detalhes do plano de reestruturação da empresa nas próximas duas semanas, mesmo prazo dado aos bancos na nova rodada de negociação do empréstimo de R$ 20 bilhões, lançada para tentar atrair mais instituições financeiras e reduzir o custo da operação.
Em uma primeira rodada de negociações, um sindicato de quatro bancos (Banco do Brasil, BTG Pactual, Citibank e ABC Brasil) aceitou conceder o crédito no valor pleiteado pela companhia, mas estipulou uma taxa de juros considerada elevada para um contrato com garantia soberana –que reduz consideravelmente o risco de perdas para as instituições financeiras, pois a União paga as prestações em caso de inadimplência.
Segundo interlocutores, outros bancos já demonstraram interesse em conceder empréstimo à empresa. Por isso, o comando da companhia decidiu fazer uma nova rodada de negociação, ainda que isso atrase um pouco a assinatura do contrato e o ingresso dos recursos.